樓市全面撤辣進入第三個月，成交量出現了明顯放緩，市場焦點主要集中在一手樓，故此二手住宅的交投量明顯落後於一手樓。二手住宅成交放緩，主要原因是受到一手樓的減價促銷影響，例如在3月尾，長實和港鐵合作發展的黃竹坑站港島南岸第3期「BLUE COAST」。

「BLUE COAST」共提供1,200伙單位，屬港島南岸各期規模最大的期數，戶型包括兩房至四房，項目屬於所有項目期數中最為鄰近港鐵站及商場上蓋物業，享有獨一無二的優勢。發展商以折實平均呎價21,968元推售，而最便宜的單位呎價更加只需要19,425元，相比起同一項目於2021年推出時的29,689元，平均呎價足足便宜約25%。

長實執行董事趙國雄更表示這價格屬於「蝕本價，此話一出令市場譁然，因為在眾多發展商當中，長實一手貨尾存貨量其實不算多，加上長實負債比率也是相當之低，故此市場普遍解讀為長實睇淡後市。由於長實李嘉誠過往看市甚準，例如2023年以208億元出售波老道豪宅，雖然買家其後取消預訂，但是長實也沒收了20.8億元的訂金，足見長實的眼光獨到。

長實寧蝕本賣「BLUE COAST」

由於長實寧可蝕本也要賣「BLUE COAST」，令3月份熾熱的樓市在4月份明顯放緩下來。近日長實又再宣布殺價三成推出沙田「名日‧九肚山」，相比上一次的價單2,503萬元足足減了35%，市場形容長實再次為市場投一下顆深水炸彈。由於長實帶頭大幅減價促銷其新樓盤，變相令其他發展商也要大幅減價來吸引買家入市。但在二手住宅市場，小業主一般並不會像發展商這樣大幅殺價，而買家目前也不會盲目追價，因而導致成交疏落。

總結而言，筆者認為基於長實帶頭大幅減價，短期時間內發展商推盤定價預計也會跟隨減價促銷。這項策略從而讓二手住宅市場受壓，尤其是在一手樓附近的二手住宅樓盤更是首當其衝。但在另一方面，其實準買家也可以趁市況淡靜，不妨勤力睇樓，當看到有心儀的單位時候，不妨像撤辣之前這樣大膽還價，在這段時期或許遇到一個願意大幅減價的業主也說不定。

永遠榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄