萬眾期待的美國減息終於在9月18日宣佈,市場原先預計減0.25%,但是美聯儲局卻一口氣減0.5%,這對香港樓市無疑是一個好消息,但是這個好消息並沒有刺激香港樓市的成交量。
這次減息是自2020年以來第一次減息,市場普遍認為是正式步入減息週期。雖然聯儲局在超過4年後再次減息,但不少業內分析對美國經濟是否能夠軟著陸依然抱有懷疑態度。減息0.5%後,聯邦基金利率介乎於4.75%至5%,意味美元定期仍然可以享有大約4.5%,因此預計目前大量資金仍然會繼續停泊在銀行收息。
美國宣佈減息0.5%之後,香港大型銀行翌日也隨即宣佈將最優惠利率(P)減少0.25%,換言之,香港供樓按揭利率由4.125%減至3.875%,這樣對香港供樓的業主來說是一個受惠。同時對準買家來說也減少供樓利息的支出,這對香港樓市算是帶來一個好消息,但事實上這次的減息似乎對香港樓市的交投量仍沒有太大的作用。
減息早已被市場消化
減息對香港樓市的交投量沒有大作用,其中一個原因是市場認這次美國減息已經傳了幾個月,故此減息其實早就已經被市場消化,因此今次市場反應遠不及二月底香港政府宣佈全面撤除樓市辣招。香港現時最龐大的樓市潛在買家,就是外來人才,而這批外來人才大多數都是採取觀望態度,他們普遍先會選擇租樓,於租樓期間先看準市況,因此本地租金在這段時間沒有跟隨樓價下跌,反而還逐步輕微上升。
如果要真正改善香港樓市,筆者認為首先要改善香港的經濟。此外,大家也需要留意,國內的房地產的情況一直深深地影響香港樓市,如近日人民銀行下調存款準備金0.5%,向金融市場提供長期流動性一萬億元人民幣,同時推出5招去托內地樓市,包括調低按揭利率,第二套房的首期可低至15%,以及加快商品房的去庫存量措施等等,表示出中央是有決心去穩定及振興國內房地產。
假若香港政府亦有意穩定及振興香港樓市,單靠美國減息是不足夠的。筆者認為,香港政府應該趁勢推出更多有效的刺激經濟方案,甚至直接推出一些有利樓市的行政措施,為本地樓市「助燃」。
最後,筆者跟大部分的香港市民都期盼特首李家超能夠在10月份的司政報告內,能夠推出更多振興香港經濟及樓市的措施。
永遠榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄
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