購買二手樓 10點注意事項

上期跟大家分享購買一手樓要留意的事，今期再跟大家談談購買二手樓10點注意事項。

1）物業樓齡：不同樓齡擁有不同還款年期，如果因為樓齡大而縮短還款年期，會變相增加業主每月供款額。樓齡大也有機會導致銀行減少貸款，甚至做不到25至30年按揭。

2）買家年齡：除了樓齡，買家的年齡同樣影響還款年期，年紀愈大買樓，還款期便愈短，如60歲以上一般只有10至15年還款期。有不少人遇上這個情況時，會嘗試在買樓時加入子女的名字。

3）樓宇維修：留意樓宇有否近期的維修計劃通告，查清楚最近一次維修的年份、工程是否已順利完成。如果最近一次維修已是10年前，意味買樓後很可能會進行新一輪維修，這時候便要再查清楚法團是否有足夠盈餘應付。

4）臨時訂金：要留意前業主是否有未解除的債務負擔，建議可將臨時訂金經律師樓託管交收，避免因前業主有未解除債務，而出現資不抵債的情況。

5）家具清單：簽寫臨時買賣合約時需要同時具內一份家具合約清單，列明附送的家具設備，最好在購買前檢驗家具有否損壞、電器是否運作正常，否則日後投訴無門。

6）特別稅項：如果前業主持有物業少於3年，交易時需要支付額外的特別印花稅，這時便要問清楚這筆款項由誰負責，因為合約上沒有寫明必須由哪方負責，因此買家可與賣家洽談，是各負一半還是單方全面負責。

7）僭建問題：業主需要清楚單位原來面積，留意有沒有加建天台屋或平台等建築，如出現契約問題，買家有權踢契。

8）物業用途：要查清購買單位用途，如果是商業又或是工商用途，並不能作住宅用途，留意本港並沒有商住兩用的單位。

9）飼養寵物：如果你有飼養寵物，需留意公契上有否註明不准飼養寵物。

10）是否凶宅：不但檢查購買單位是否凶宅，也要調查同層單位是否有凶宅，如果同層出現凶宅，將有機會影響銀行借貸。

謝順禮 香港地產代理商總會主席

2017年10月30日經濟日報專家論市