辣招7年 港樓市是禍是福？

樓市辣招推出至今剛好7周年，讓我們一起回顧這7年間政府訂定這一連串措施，對香港樓市到底是禍是福。

政府7年間推出一連串辣招，按反映樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）顯示，指數從7年前的88點已躍升現在162點，樓價持續上升，累積升幅高達85%。這7年間政府一直推出辣招，樓價卻一直攀升，辣招不但未能有效令樓市降溫，反之更不斷升溫。事實上，如今辣招已達捆綁狀態，無法輕易解辣。

究其原因何在？我們需要知道，所有物品在市場的價格均取決於供求，不管是鑽石、石油甚至是新興的比特幣，只要是市場的稀有品，出現求過於供的情況，價格自然會持續高企。除非這類稀有品出現代替品，又或忽然增加供應，否則價格很難下調。

過去7年，每當政府推行辣招，均令二手樓的供應大幅減少。從2010年業主們限制於額外印花稅而選擇不放盤開始，之後陸續推出買家印花稅（BSD）、加強版額外印花稅（SSD 2）、雙倍印花稅（DSD），以及2016年公布的稅率劃一提高至15%的最新加強版印花稅，求過於供情況變本加厲。

收緊按揭措施 令二手盤源減

印花稅以至一連串收緊按揭措施讓二手樓交易成本不斷提升，二手樓供應持續減少。因為願意放盤的業主始終有限，準買家會發現「睇樓樓盤來來去去都係嗰幾間」；也因為缺盤，地產經紀們紛紛以高價吸納業主盤，間接令樓價進一步上揚。

眾所周知，香港人口有增無減，不管是新婚夫婦又或新移民，對細價樓一直很大需求，這些均屬剛性需求。辣招增加二手樓交易成本，而且每次轉手時成本都會增加，不斷積疊，導致上述那群剛性需求用家，一直不能在二手市場購買到合適的細價樓，成為惡性循環。

還有更重要的心理影響：當年政府推出辣招時，曾向大家說明「非常時期採用非常措施」，並承諾適當時期會撤辣。正因這個承諾，令市場上充斥利好憧憬因素，政府每推一次辣招，就埋下一次利好因素的伏筆。當市場一片看好香港樓市前景，樓價自然更加騎虎難下。

面對捆綁式辣招致使香港樓價不斷創新高，作為香港人該如何是好？擇日再談。

香港地產代理商總會主席謝順禮

2017年11月27日經濟日報專家論市